sexta-feira, 24 de agosto de 2012

Um segundo semestre otimista, apesar de tudo

O mercado recebeu, na última semana, uma notícia que despertou o interesse de todos que atuam, investem ou dependem do mercado imobiliário. A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) reduziram sua projeção de crescimento do crédito imobiliário de 30% para 20%, na principal linha de recursos para financiamento no Brasil (recursos da Poupança). Entre as justificativas estão a diminuição do número de novos lançamentos imobiliários e a desaceleração do crescimento da economia.
O que isso significa para quem pretende comprar um imóvel financiado?
A ótima notícia é que apesar de revista a projeção de crescimento, o volume de crédito será maior ao do concedido em 2011. Na prática, os bancos continuam interessados em financiar imóveis. O crédito imobiliário é de longe uma das linhas que mais fidelizam clientes para os bancos; que proporciona um relacionamento com o cliente por muito mais tempo. Mais duradouro do que é feito com alguém que negocia um crédito pessoal ou financia um veículo.
Novidades em relação à portabilidade
Está previsto para o segundo semestre a definição das regras para a portabilidade do crédito imobiliário pelo Conselho Monetário Nacional (CMN). A possibilidade de migrar para um banco que ofereça taxas melhores com um custo final muito abaixo das de hoje será uma das práticas. O consumidor terá mais poder de escolha e barganha. Isso será ótimo para ele.
No entanto, o Governo Federal terá que ser muito cuidadoso para não dar “um tiro no pé”. As regras deverão beneficiar o consumidor, mas também, organizar e ainda manter o mercado interessante para os bancos continuarem atuando. O pior cenário é voltarmos a contar somente com um banco disposto em conceder crédito imobiliário. Quem viveu nas décadas de 80 e 90 lembra que conseguir um financiamento era difícil e moroso. Não queremos que isso volte a acontecer, afinal de contas, não seria bom para quem empresta, quem constrói, quem vende, e, muito menos, para quem precisa comprar.

Fonte: http://www.casaseapartamentos.net.br/noticias.php

Mercado de comerciais em Alphaville

Alphaville é um dos principais pólos empresariais juntamente com a região do Itaim, Vila Olimpia e Berrini, porém com preços muito mais atrativos. Dados do segundo semestre de 2011 mostram que o preço médio de aluguel pedido em escritórios de alto padrão em Alphaville fechou em R$ 81/m² útil/mês. Em comparação com o mesmo período do ano passado, a média é 45% superior. A chegada de novos empreendimentos deve provocar nova alta nos preços. Os novos empreendimentos virão para atender uma necessidade atual do mercado: empresas em expansão, que necessitam de espaço e falta de oferta disponível para atendê-las de maneira condizente às suas necessidades. Cada vez mais Alphaville passa a ser um caminho natural de empresas de São Paulo, ou seja, para quem atua no mercado imobiliário, a tendência é que o mercado se mantenha aquecido, porque sempre haverá demanda e também procura por espaços.
           
Se Alphaville recebe novas empresas, também exige novos serviços, que atrai empreendedores interessados em atender esses novos trabalhadores ou moradores. “Alphaville nunca para”, alerta Eduardo Costa, economista.

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FGTS paga o seu imóvel

Usar o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para dar entrada ou amortizar as parcelas de um imóvel de até 500.000 reais é uma verdadeira mão na roda para os trabalhadores brasileiros. Para ter esse direito, porém, é preciso preencher uma série de pré-requisitos, e não se pode ter outro imóvel residencial em seu nome na mesma cidade ou região metropolitana de sua residência.
Mas há uma série de outras regras que podem causar confusão. O presidente do Canal do Crédito – primeiro site de comparação de produtos financeiros do país –, Marcelo Prata, respondeu as principais dúvidas de quem deseja usar os recursos do FGTS para comprar um imóvel. Veja abaixo:


O básico
1. Na aquisição de imóveis, em que casos se pode usar o dinheiro do FGTS?
Para compra de um imóvel residencial construído ou em construção, com ou sem financiamento; amortização ou mesmo liquidação do saldo devedor em financiamentos imobiliários pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou programas do governo; para amortização total ou parcial ou mesmo liquidação do saldo devedor de consórcios imobiliários.

2. Quais as condições para eu usar meu FGTS para adquirir um imóvel?
Para o trabalhador:
- Ter três anos de trabalho sob o regime do FGTS, consecutivos ou não;
- Não ser titular de financiamento ativo dentro do SFH em qualquer parte do país;
- E não ter a propriedade, usufruto, cessão ou mesmo tiver assinado promessa de compra e venda de outro imóvel residencial, concluído ou em construção, localizado na cidade onde trabalhe ou resida, o que também inclui as cidades que façam divisa ou que sejam parte da mesma região metropolitana.
Para o imóvel:
- Ser residencial, urbano e utilizado para a moradia do comprador que utiliza o FGTS;
- Estar localizado na cidade onde o comprador trabalha ou resida há mais de um ano, o que também inclui cidades que façam divisa com a cidade onde se localiza o imóvel, ou que estejam na mesma região metropolitana;
- Estar dentro das regras do SFH, que incluem apenas imóveis de valor de até 500.000 reais atualmente (no caso de imóveis na planta, se quando o imóvel for entregue ele estiver valendo mais do que isso e esse limite não tiver sido ampliado, não será possível usar o FGTS);
- Não ter sido adquirido pelo atual proprietário há menos de três anos com utilização do FGTS.
Obs.: Nunca dê um sinal ou assine uma proposta de compra de imóvel sem antes ter em mãos a matrícula ou certidão atualizada do imóvel, que é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, para saber se o bem pode mesmo ser objeto de compra com FGTS.

3. Qual percentual do FGTS posso utilizar?
Até o total presente nas suas contas, desde que esse valor não ultrapasse o valor do imóvel.

4. Apenas a Caixa pode liberar o FGTS para compra de imóvel?
Não. Todo grande banco comercial ou Companhias Hipotecárias habilitadas podem fazê-lo. Por isso, caso deseje utilizar os recursos do FGTS, o comprador pode livremente pesquisar as taxas de juros e o Custo Efetivo Total (CET) nas diferentes instituições financeiras, já que o saque poderá ser utilizado sem qualquer custo adicional.
Quando posso comprar o segundo imóvel residencial usando o FGTS:

5. Sou dono de um imóvel junto com minha ex-mulher, no qual ela reside. Posso comprar um novo imóvel com o meu FGTS?
Sim. É permitida a utilização do FGTS para a compra de nova moradia para o trabalhador que tenha perdido o direito de residir no imóvel de sua propriedade em função de separação judicial, divórcio ou separação extrajudicial, independentemente da fração ideal pertencente a ele e da responsabilidade pelo pagamento da prestação do financiamento para aquisição do imóvel, se houver.

6. Posso comprar outro imóvel usando recursos do FGTS caso meu imóvel seja destruído por uma calamidade, como um incêndio?
Sim, desde que sejam apresentados documentos que comprovem a ocorrência do sinistro e atestem que o imóvel se tornou definitivamente inabitável.

7. Sou proprietário de um imóvel recebido por doação, com usufruto em favor de minha mãe. Posso comprar outro imóvel usando recursos do FGTS?
Sim, o nu-proprietário do imóvel – aquele que é dono, mas não pode gozar do bem devido à chamada incidência de ônus de direito real (o usufruto, no caso) – pode usar o FGTS para comprar outro imóvel desde que fique comprovado que a nua propriedade foi recebida por doação ou herança.
Quando posso comprar um imóvel com outra pessoa usando o FGTS:

8. Posso usar meu FGTS para comprar um imóvel com outra pessoa?
Sim, independentemente do grau de parentesco, desde que o imóvel se destine à residência de todos eles e que atendam a todos os requisitos do FGTS. A regra vale, por exemplo, para companheiros (as) homossexuais, irmãos, mãe e filho ou mesmo pessoas que não sejam parentes ou casais.

9. Posso comprar apenas uma fração de um imóvel com recursos do FGTS?
Sim, é possível comprar uma fração de um imóvel pertencente a outra pessoa com recursos do FGTS, desde que o comprador comprove que vai residir nele, além de cumprir os demais requisitos do FGTS.

10. Sou proprietário de fração de um imóvel residencial (quitado ou financiado, concluído ou em construção). Posso comprar outro imóvel com recursos do FGTS?
Sim, desde que a propriedade da fração ideal seja igual ou inferior a 40% do total do imóvel.

11. Já sou dono da fração de um imóvel residencial (quitado ou financiado). Posso comprar outra fração do mesmo imóvel com recursos do FGTS?
Sim, desde que o comprador figure na escritura aquisitiva do imóvel ou contrato de financiamento como coproprietário. Neste caso, a detenção da fração ideal pode passar de 40%.

12. Posso usar o FGTS para comprar um imóvel se eu já for proprietário de um lote ou terreno?
Sim, desde que comprovada a inexistência de edificação no terreno em questão por meio da apresentação do carnê do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) e matrícula atualizada do imóvel.
Outros tipos de usos imobiliários para o FGTS (além de compra de imóveis residenciais prontos ou em construção):

13. Posso usar meu FGTS para comprar um lote ou terreno?
Não.

14. Posso usar meu FGTS para reformar um imóvel?
Não.

15. Posso usar meu FGTS para comprar um imóvel misto (residencial e comercial)?
Sim, mas será considerada apenas o valor da parte residencial.

16. Posso usar meu FGTS para comprar um imóvel de madeira ou pré-fabricado?
Depende da avaliação realizada pelo engenheiro credenciado ao banco. Não há uma restrição explícita, cada caso deve ser analisado separadamente.

17. Posso alugar um imóvel que comprei com recursos do FGTS?
Não. Caso seja detectado pelo Agente Operador do FGTS, a qualquer tempo, por denúncia ou no ato da fiscalização, que o imóvel adquirido nunca serviu de moradia ao trabalhador, o fato será noticiado ao Ministério Público e o trabalhador será cobrado pelo valor utilizado de forma indevida.
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Quem pode usar FGTS para pagar imóvel?

A nossa leitora e consultora imobiliária Eliane Blois postou em sua página algumas premissas para que um cidadão possa usar o seu Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) para pagar parte de imóvel e vamos aqui dividir com vocês.
Todos os trabalhadores brasileiros sob o regime de contratação CLT destinam 8% do salário todos os meses para o FGTS. De acordo com a Caixa, as regras básicas para usar esse recurso na compra da casa própria é ter trabalhado no mínimo três anos, ininterruptos ou não. Não ser titular de financiamento imobiliário ativo, concedido no âmbito do SFH, em qualquer parte do território nacional.
Ainda, não pode ser proprietário, comprador, usufrutuário de imóvel residencial concluído ou em construção localizado no município onde exerce sua ocupação principal.
O valor do imóvel não pode ultrapassar o valor limite de avaliação estabelecido para o âmbito do SFH, que é de R$ 500 mil.


Como baratear o financiamento do seu imóvel

Como baratear o financiamento da sua casa, o Portal Exame publicou uma reportagem  em que o consultor financeiro Gustavo Cerbasi e especialista em crédito imobiliário Marcelo Prata dizem o que deve ser levado em conta para deixar o financiamento mais leve para o bolso .
Nas sete dicas abaixo mostram quais despesas comumente esquecidas devem ser postas na ponta do lápis para quem está de mudança para uma casa financiada e como tornar essa longa e pesada dívida mais barata e justa no orçamento.

1. Ao se mudar para um bairro mais caro, calcule um aumento de 15% a 20% nos gastos
Mudar-se para um bairro mais nobre implica maiores gastos na padaria, supermercado e escola. Muitas dívidas com financiamentos ocorrem quando o proprietário calcula o gasto mensal com as parcelas e se esquece de calcular os gastos agregados, como o novo custo de vida, a manutenção do imóvel, as contas de energia, gás, IPTU, reformas e principalmente gastos variáveis, com lazer.

2. Considere que taxas e impostos correspondem a 4% do valor financiado
Cerca de 4% do valor do imóvel é usado para pagar apenas taxas e impostos. Eu já vi algumas pessoas chegarem na hora da compra sem saber que estes gastos estavam envolvidos. Basicamente, os gastos envolvidos são: ITBI (Imposto sobre transmissão de bens imóveis), que varia de acordo com a cidade, mas gira em torno de 2% do valor total do imóvel; taxas cartorárias, que ficam em torno de 1% do valor do imóvel e oscilam de acordo com o valor da propriedade e da localização; e as taxas de análise jurídica, cobradas pelos bancos na hora de contratar o financiamento, que também podem variar em torno de 1% do valor total.

3. Não comprometa mais que 30% da renda
Devem ser comprometidos, no máximo, de 25% a 30% da renda mensal em um financiamento. Para não cair na tentação de fazer um financiamento mais caro e depois não conseguir arcar com os custos, o segredo é inverter a ordem das escolhas. Ou seja, em vez de buscar os imóveis e fazer a escolha baseada nos preços, é importante ter todos os gastos previstos em mente e a capacidade de comprometimento com o financiamento para depois avaliar as opções de compra. Pode ser muito melhor morar em uma casa aquém do desejado, mas onde se tenha uma capacidade de gastos maior no dia a dia.

4- Prefira os menores prazos: 15 anos para imóveis novos e sete anos para usados
Os prazos ideais de financiamento seriam de 15 anos para um imóvel novo e sete anos para um imóvel usado, uma vez que, depois destes prazos, provavelmente o proprietário terá que arcar com custos de reforma. Se o financiamento não estiver quitado então, os gastos somados podem pesar demais no orçamento.

5- Prefira taxas pós-fixadas
Com as quedas nos juros, as taxas pós-fixadas e a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante) se tornam a melhor opção para o mutuário. Na tabela SAC, são pagas parcelas mais altas no início e o valor cai conforme a dívida é amortizada. O valor do pagamento da dívida permanece constante, enquanto o valor correspondente ao pagamento de juros diminui progressivamente.
A conjuntura atual, de mudanças na economia, se mostra favorável para o comprador ter maior fôlego para arcar com parcelas mais altas no início dos pagamentos.
A tendência das quedas nas taxas deve se manter, favorecendo taxas pós-fixadas. Os juros devem cair ainda e as taxas prefixadas podem ficar muito caras diante de taxas mais baixas. As taxas prefixadas são definidas no início do financiamento e as pós-fixadas variam de acordo com a Taxa Referencial e índices atrelados à inflação, como IGP-M ou IPCA . No caso da tabela Price, as parcelas são fixas. No começo do pagamento, o valor abatido do saldo devedor é muito baixo, porque a maior parte da parcela é composta pelos juros.

6. Pesquise entre os bancos as melhores condições
Com as recentes reduções nas taxas de juros, a diferença nas taxas cobradas entre um banco e outro podem ser significativas. Além de visitar diferentes agências para consultar as opções, o comprador pode fazer simulações do financiamento pela internet. Existem consultorias que oferecem esse serviço. O Canal do Crédito é uma delas, e o serviço é gratuito. Em consultorias como a Crédito Imobiliário Fácil e a Financiar Casa (antiga Sagace), o serviço é cobrado.
Quem quiser saber o custo médio de um financiamento imobiliário pode fazê-lo por meio de uma ferramenta disponível em EXAME.com.

7. Portabilidade só é vantajosa se a diferença de juro for de no mínimo 1,5%
As taxas menores também podem ser vantajosas para quem já tem um financiamento e quer aproveitar as taxas mais baixas de outro banco. É possível migrar a dívida por meio da chamada portabilidade de crédito. Se a diferença entre a taxa de um banco e outro for maior ou igual a 1,5% vale a pena fazer a portabilidade.
Se for verificada a diferença maior ou igual a 1,5%, o proprietário deve: observar a taxa de juro cobrada no atual financiamento e no financiamento cotado; calcular a diferença entre a soma das prestações que restam no banco atual e as que serão pagas se a dívida for transferida para outro banco; e por fim, deve subtrair as taxas de cartório cobrada pela alteração do financiamento, a diferença entre os custos dos seguros de cada instituição e entre as taxas de administração.
Ao fazer a portabillidade, o proprietário paga novamente as mesmas taxas cartorárias que pagou no início do financiamento, a taxa de averbação do valor declarado (pelo cancelamento do financiamento) e a de registro do novo financiamento, que variam de acordo com o valor do imóvel e com a região, podendo chegar a 1% do valor da propriedade. Assim, se os gastos com cartório forem muito altos, o valor gasto no presente pode não compensar a economia com parcelas futuras.
Agora que você já sabe como escolher o financiamento mais adequado ao seu momento de vida, basta escolher um imóvel que atenda as suas necessidades. Boa sorte!
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